Vers la fin du 19ème siècle, Athènes, capitale du jeune état grec depuis 1834, entreprend d’enrichir son capital architectural et urbain et de mettre en valeur ses uniques monuments antiques. Elle présente désormais la physionomie d’une ville attrayante, entourée de campagnes idylliques et dotée de bâtiments publics remarquables qu’elle doit à la générosité de riches Grecs de la diaspora; une ville capable d’accueillir, en 1896, les premiers Jeux Olympiques des temps modernes. C’est cette ville de dimensions limitées - elle ne compte alors que 200.000 habitants -, composée de maisons entourées de jardins et de cours, de bâtiments de deux ou trois étages au plus, que le 19ème siècle a léguée au 20ème siècle.
A partir du début du 20ème siècle et jusqu’en 1922, date à laquelle sa population atteint 500.000 habitants, Athènes devient à la fois le moteur et le principal destinataire des mutations historiques du pays. Les deux victoires remportées dans les Balkans en 1912 et 1913, grâce auxquelles la Grèce double l’étendue de son territoire national, l’œuvre de redressement entreprise par Elefthérios Vénizélos et l’introduction de nombreuses nouveautés dans la vie quotidienne de ses habitants, sont autant de progrès qui rapprochent la ville d’Athènes des normes européennes. Le climat optimiste des années 1910 favorise l’effort systématique de planification de l’agglomération de la capitale. En matière d’urbanisation, la volonté politique s’oriente résolument vers le modèle occidental, comme en témoignent les mesures prises pour juguler l’extension désordonnée de la ville, la foison de plans d’urbanisme mis à l’étude et le décret de 1919, qui encourage la construction de bâtiments urbains à plusieurs étages.
Les dix-huit années qui séparent la catastrophe d’Asie Mineure de la seconde guerre mondiale constituent l’une des périodes les plus troublées et les plus contradictoires de l’histoire d’Athènes. La ville voit sa population grossir de 145,4% pendant cette période: en 1940, elle compte 1.124.109 habitants. La nécessité pressante de fournir des logements aux 230.000 de Grecs réfugiés d’Asie Mineure et de faire face à la vague d’exode rural qui marque cette époque, rend caduques les ambitieux plans d’urbanisme des années 1910. En dépit des efforts déployés par l’État, et notamment d’une véritable politique de logements sociaux en faveur de ces populations qui affluent vers la capitale, la construction illégale demeure la seule option possible pour les migrants les plus défavorisés. Les couches sociales moyennes et supérieures s’adressent le plus souvent aux entreprises en bâtiment du secteur privé. Le type de l’immeuble s’affirme dans les quartiers du centre de la ville, tandis que se développe le système particulier de dation. C’est l’époque où la notion anglaise de la ville-jardin gagne les banlieues nord et sud de la ville – Psychiko, Philothéi, Néa Smyrni, Palaio Faliro, etc. Et c’est aussi l’époque où une série de travaux d’infrastructure et de remaniement du tissu urbain – amélioration des transports en commun, aménagement de places et de zones vertes – confère une qualité nouvelle à la vie des habitants et des visiteurs d’Athènes.
Pour Athènes, la période de l’après-guerre démarre avec un retard important et dans un climat assombri par la dure expérience de l’occupation nazie (1941-44) et la tragédie de la guerre civile (1946-49). L’écart accusé par l’évolution architecturale et urbaine de la ville par rapport aux autres villes européennes s’accentue encore entre 1950 et 1980. Le phénomène est essentiellement imputable à l’augmentation vertigineuse de la population de la capitale grecque, qui grossit de 220% environ pendant cette période, ainsi qu’au peu de mesures de régulation que prend l’état. Athènes est livrée à l’initiative privée et au système de dation. Les quartiers de la ville sont peu à peu envahis par les immeubles et le centre historique disparaît. La ville se développe et s’étend en l’absence totale de plan d’urbanisme. Mais la stabilité démographique des années 80 et 90 et la conjoncture favorable infléchissent le mouvement. On assiste notamment, dans le sillage de la tendance qui se dessine à l’échelle internationale, à une revalorisation du centre historique, à un remodelage du tissu urbain, à la réhabilitation et mise en valeur des bâtiments historiques. En revanche, l’exode massive des quelques 3.000.000 d’Athéniens, qui fuient les quartiers pollués du centre pour aller s’installer aux franges de la ville et sur le littoral, accentuent le phénomène d’urbanisation anarchique aux dépens de l’environnement du bassin d’ Athènes.

L’aube du 21ème siècle se lève sur une Athènes engagée dans la préparation fiévreuse des Jeux Olympiques de 2004. Les quatre-vingt-seize projets de transformation et d’embellissement programmés, qui viennent s’ajouter aux travaux d’infrastructure et d’aménagement d’espaces verts, ambitionnent de transformer la physionomie de la capitale grecque. Le but ultime de l’entreprise est d’améliorer la qualité de la vie des habitants et des visiteurs de l’agglomération d’Athènes. L’organisation des Jeux Olympiques 2004 est aussi l’occasion de promouvoir le principe novateur de l’ « Olympiade culturelle », qui vise à la revalorisation culturelle de la capitale.